Venerdi 4 Settembre 2026

Premessa

La decisione si segnala perché chiarisce i limiti entro cui l’assemblea condominiale può disporre della collocazione di arredi e ornamenti nelle parti comuni.

Il Tribunale precisa che il criterio del godimento paritario, previsto dall’art. 1102 c.c., prevale sulla circostanza che un determinato assetto sia stato mantenuto per lungo tempo, e può essere valutato anche alla luce di parametri tecnici mutuati dalla normativa sulle barriere architettoniche, pur non direttamente applicabile al caso.

La pronuncia offre quindi un parametro operativo, la soglia del metro di passaggio libero, utile per valutare analoghe controversie condominiali.

La vicenda giudiziaria

La controversia nasce dall’impugnazione, da parte di una condomina (di seguito Tizia), della delibera assembleare con cui il Condominio Alfa, con sede a Montemurlo (PO), aveva stabilito di riposizionare due piante in vaso nell’androne condominiale, collocandole tra il portone d’ingresso e il primo gradino della scala, nella medesima posizione in cui si trovavano da anni.

Tizia aveva già in precedenza allontanato autonomamente le piante dalla base delle scale, ritenendole di intralcio al passaggio; a seguito di tale iniziativa gli altri condomini avevano convocato l’assemblea che aveva deliberato di ripristinarne la collocazione originaria.

Le ragioni della domanda attorea

A sostegno dell’impugnazione, Tizia deduceva che la delibera fosse illegittima per contrarietà a norme imperative in materia condominiale, in particolare:

• violazione dell’art. 1102 c.c., secondo cui ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne parimenti uso;
• violazione dei doveri dell’amministratore ex art. 1130, primo comma, nn. 2) e 4) c.c., per non aver disciplinato l’uso delle parti comuni in modo da assicurarne il miglior godimento a tutti i condomini né aver adottato gli atti conservativi necessari a evitare l’occupazione delle aree comuni.

Il Condominio si costituiva contestando integralmente la domanda, sostenendo che le piante fossero da sempre collocate in quella posizione, che la delibera fosse espressione legittima della maggioranza assembleare e che l’azione giudiziaria avesse natura pretestuosa, tanto da avanzare in via riconvenzionale una richiesta di risarcimento danni ex art. 96 c.p.c., successivamente da intendersi rinunciata per mancata riproposizione nelle conclusioni finali.

La decisione del Tribunale e il principio di diritto

Il Giudice ha accolto la domanda, richiamando la regola generale dell’art. 1102 c.c. e valorizzando le risultanze della consulenza tecnica d’ufficio, che aveva accertato come la collocazione delle piante riducesse la larghezza utile di passaggio nell’androne al di sotto della soglia di un metro, con conseguente violazione del principio del pieno e paritario godimento della cosa comune.

Il Tribunale ha ritenuto irrilevante, ai fini della decisione, che la normativa sul superamento delle barriere architettoniche (D.M. 14 giugno 1989, n. 236) non fosse direttamente applicabile ratione temporis alla fattispecie, in quanto tale disciplina era stata utilizzata dal CTU solo come criterio tecnico di buona prassi per individuare uno spazio di rispetto adeguato al transito, incluso quello di persone con ridotta capacità motoria. Il Giudice ha infatti chiarito che, a prescindere da tale riferimento, è sufficiente e risolutivo il criterio del godimento paritario delle parti comuni previsto direttamente dall’art. 1102 c.c.

Il Tribunale ha inoltre disatteso la difesa del Condominio fondata sulla collocazione storica delle piante, precisando che il mero protrarsi nel tempo di una determinata sistemazione non fa sorgere alcun diritto a mantenerla qualora essa risulti lesiva del pari uso della cosa comune da parte degli altri condomini.

Sulla base di tali argomentazioni, la delibera assembleare è stata annullata, con condanna del Condominio soccombente al rimborso delle spese di lite e delle spese di CTU.

Allegato:

Tribunale Prato sentenza 586 2026

Mercoledi 2 Settembre 2026

La pronuncia si segnala perché chiarisce i limiti dell’obbligo di mediazione nelle controversie che coinvolgono il condominio: non ogni lite che vede come parte un condominio rientra infatti nella “materia condominiale” ai fini dell’art. 5 del d.lgs. n. 28/2010.

Il Tribunale traccia un confine netto tra le liti interne alla vita condominiale, soggette a mediazione, e quelle che il condominio intrattiene con soggetti terzi in base a rapporti contrattuali ordinari, come l’appalto, che ne restano estranee.

Sul piano della competenza, la sentenza conferma inoltre l’orientamento che estende la tutela consumeristica al condominio nei rapporti con il professionista.

Il caso

La vicenda trae origine da un decreto ingiuntivo con cui il Tribunale di Avellino aveva ingiunto al Condominio Delta il pagamento di circa 189.000 euro in favore di Beta S.r.l., in relazione a un contratto di appalto per lavori di riqualificazione energetica dell’edificio condominiale.

Il Condominio proponeva opposizione al decreto, mentre Beta S.r.l. si costituiva chiedendo il rigetto dell’opposizione. Espletata l’istruttoria, la causa veniva trattenuta in decisione dal giudice monocratico.

Motivi dell’opposizione

Il Condominio opponente contestava il decreto ingiuntivo sotto diversi profili:

• l’incompetenza territoriale del Tribunale di Avellino, per nullità della clausola contrattuale che attribuiva la competenza esclusiva a tale foro;
• l’infondatezza nel merito della pretesa, per il mancato avvio dei lavori, l’assenza del verbale di consegna del cantiere e la mancata redazione degli stati di avanzamento lavori.

Beta S.r.l., dal canto suo, sosteneva che la clausola di deroga della competenza fosse stata specificamente approvata e negoziata tra le parti, e che il credito azionato derivasse da una clausola contrattuale che prevedeva il diritto a un acconto sui lavori.

La questione della mediazione obbligatoria

Un profilo centrale della motivazione riguarda l’eccezione di improcedibilità per mancato esperimento della mediazione, sollevata in causa. Il Tribunale, pur qualificandola come assorbita dalla decisione sulla competenza, la esamina comunque nel merito e la ritiene infondata.

Il ragionamento seguito muove dall’art. 5 del d.lgs. n. 28/2010, che sottopone a mediazione obbligatoria le controversie “in materia di condominio”. Il giudice richiama tuttavia l’art. 71 disp. att. c.c., che delimita tale nozione alle sole liti derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle norme codicistiche e di attuazione proprie dell’ordinamento condominiale. Ne consegue che restano estranee a tale ambito le controversie che il condominio intrattiene con un terzo appaltatore, disciplinate dalle regole del contratto di appalto e non da quelle condominiali in senso stretto.

Applicando questo criterio al caso concreto, il Tribunale conclude che la lite, avendo ad oggetto il pagamento di un corrispettivo preteso da un appaltatore nei confronti del condominio committente, non richiedeva il previo esperimento della mediazione quale condizione di procedibilità.

La decisione sulla competenza territoriale

Il Tribunale accoglie invece l’eccezione di incompetenza territoriale. Il contratto di appalto conteneva una clausola che attribuiva la competenza esclusiva al foro di Avellino. Il giudice osserva però che il rapporto intercorreva tra un professionista e un condominio rappresentato dal proprio amministratore nell’interesse dei singoli condomini, situazione alla quale, secondo l’orientamento consolidato richiamato in motivazione, può estendersi la tutela consumeristica.

Da qui l’applicabilità degli artt. 33, lett. u), e 66-bis del codice del consumo, che presumono vessatoria la clausola che stabilisce un foro diverso da quello del consumatore, con competenza territoriale inderogabile radicata nel luogo di residenza o domicilio di quest’ultimo. Il Tribunale precisa inoltre che, nei contratti predisposti unilateralmente dal professionista, alla specifica approvazione scritta della clausola ai sensi dell’art. 1341 c.c. deve necessariamente aggiungersi la prova di un’effettiva trattativa individuale sulla deroga del foro, onere che grava sul professionista ai sensi dell’art. 34, commi 4 e 5, del codice del consumo.

Nel caso esaminato, la sola dicitura generica e prestampata secondo cui il contratto sarebbe stato “oggetto di trattativa tra le parti in ogni sua previsione” non è stata ritenuta sufficiente a dimostrare una trattativa individuale seria ed effettiva riferita proprio alla clausola di deroga del foro consumeristico. La clausola è stata pertanto dichiarata inefficace, con conseguente incompetenza del Tribunale di Avellino a favore del Tribunale di Nocera Inferiore, luogo in cui è ubicato il condominio.

Allegato:

Tribunale Avellino sentenza 1463 2026

Mercoledi 5 Agosto 2026

La pronuncia rafforza un indirizzo già consolidato in tema di uso della cosa comune, chiarendo che il diritto del singolo condomino non può essere valutato in astratto, ma deve essere verificato sul progetto concretamente prospettato.

Il rilievo applicativo riguarda soprattutto il rapporto tra facoltà individuale ex art. 1102 c.c. e tutela del decoro architettonico: l’assemblea non attribuisce, di regola, un’autorizzazione costitutiva, ma la contestazione del condominio può aprire un accertamento giudiziale sui limiti dell’intervento.

La vicenda processuale

Tizio, proprietario di un locale in Condominio Delta, impugnava la delibera assembleare con cui era stata negata l’autorizzazione a installare una canna fumaria sulla parete perimetrale secondaria dell’edificio. L’intervento era finalizzato, secondo il condomino, all’adeguamento dell’immobile alla normativa igienico-sanitaria e alla realizzazione di un impianto di estrazione dei fumi della cucina o dell’impianto termico.

Il Tribunale, dopo l’espletamento della consulenza tecnica, rigettava la domanda. La decisione si fondava sul rilievo che la canna fumaria, per posizione, dimensioni e assenza di collegamento con l’ordito architettonico del fabbricato, avrebbe inciso negativamente sul decoro dell’edificio, anche perché sarebbe fuoriuscita in modo vistoso dal vano vetrina del locale.

La Corte d’appello confermava il rigetto, valorizzando una valutazione concreta dell’opera proposta. Secondo i giudici di merito, non si trattava di riconoscere in astratto il diritto del condomino a installare una canna fumaria, ma di verificare se quella specifica canna fumaria, per come progettata e descritta, fosse compatibile con i limiti dell’art. 1102 c.c.

I motivi del ricorso

Il condomino proponeva ricorso per cassazione articolando più censure, tra loro in larga parte sovrapponibili. In sintesi, sosteneva che i giudici di merito avessero esaminato una domanda diversa da quella originaria, attribuendo rilievo al progetto depositato nel corso del giudizio e trasformando l’oggetto della causa.

Le doglianze riguardavano in particolare:

• la dedotta mutatio libelli, perché la domanda originaria avrebbe avuto ad oggetto soltanto la nullità della delibera assembleare che negava l’uso del muro comune;

• la mancata considerazione delle conclusioni formulate in primo grado, che secondo il ricorrente erano rimaste ancorate all’atto introduttivo;

• l’omesso esame della disparità di trattamento, poiché l’assemblea avrebbe negato a Tizio l’uso del muro comune, autorizzando invece altro condomino a collocarvi un diverso manufatto;

• l’asserita ultrapetizione, perché la questione del decoro architettonico non sarebbe stata il vero oggetto della delibera impugnata.

La decisione della Cassazione

La Cassazione rigetta il ricorso e conferma la correttezza dell’impostazione seguita nei gradi di merito. Il giudizio non poteva risolversi nell’affermazione astratta del diritto del condomino a utilizzare il muro comune, ma richiedeva l’esame dell’opera effettivamente proposta, delle sue caratteristiche e della sua incidenza sull’edificio.

La Corte richiama il principio secondo cui l’installazione su parte comune di un impianto destinato al servizio di una unità immobiliare, quando non richieda una modificazione incompatibile delle parti condominiali, può essere eseguita dal singolo condomino senza preventiva autorizzazione assembleare. L’eventuale parere contrario dell’assemblea non ha, di per sé, natura costitutiva del diritto, ma segnala l’esistenza di una contestazione degli altri condomini sull’uso del bene comune.

Con specifico riferimento alla canna fumaria, l’appoggio al muro perimetrale comune è ricondotto alla disciplina dell’art. 1102 c.c. La modifica è consentita se resta conforme alla destinazione della cosa comune e se non ricorrono i limiti ostativi: impedimento del pari uso, pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza dell’edificio, alterazione del decoro architettonico.

Quanto al decoro, la Corte ribadisce che esso non coincide soltanto con la conservazione delle linee originarie del fabbricato. L’alterazione rileva quando la nuova opera si riflette negativamente sull’insieme armonico dell’edificio, tenendo conto delle caratteristiche dello stabile, della parte interessata e dell’eventuale unitarietà di linee e stile.

Non è decisivo, da solo, che il manufatto sia collocato su un prospetto secondario o che sulla stessa facciata siano già presenti condizionatori, pluviali o altri interventi. La valutazione resta concreta e caso per caso, ma le modifiche pregresse non autorizzano automaticamente ulteriori alterazioni.

Sul piano processuale, la Cassazione esclude la mutatio libelli. La domanda è rimasta diretta a contestare la validità della delibera che aveva negato l’installazione della canna fumaria; la documentazione tecnica prodotta nel corso del giudizio è stata utilizzata per precisare facciata, dimensioni e caratteristiche del manufatto, così da consentire l’accertamento peritale e la valutazione giudiziale.

Le censure sulla disparità di trattamento sono dichiarate inammissibili o comunque non decisive. La Corte osserva, da un lato, che il ricorrente non aveva trascritto in modo adeguato la delibera impugnata; dall’altro, che la questione risultava prospettata tardivamente. Inoltre, la presenza di un’autorizzazione rilasciata ad altro condomino non eliminava la necessità di verificare la compatibilità della canna fumaria concretamente richiesta.

La massima ricavabile

Nel condominio degli edifici, l’appoggio di una canna fumaria al muro perimetrale comune costituisce una modifica della cosa comune riconducibile all’art. 1102 c.c. ed è consentito al singolo condomino, a proprie cure e spese, solo se non impedisce l’altrui pari uso, non reca pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza dell’edificio e non ne altera il decoro architettonico.

L’alterazione del decoro architettonico deve essere valutata in concreto, avuto riguardo all’armonia complessiva del fabbricato, alle caratteristiche della parte interessata e all’incidenza visiva e compositiva dell’opera, senza che siano di per sé risolutivi il carattere secondario della facciata o la presenza di precedenti modifiche.

Allegato:

Cassazione civile ordinanza 22813 2026

Martedi 4 Agosto 2026

La pronuncia rafforza un indirizzo già consolidato in tema di uso delle parti comuni da parte del singolo condomino: l’installazione di manufatti a servizio esclusivo di un’unità immobiliare, anche se comporta un’occupazione minima e temporanea del bene comune, non integra di per sé uno spoglio o una molestia possessoria.

La decisione ribadisce che il giudizio sulla compatibilità dell’opera con i diritti degli altri partecipanti resta un accertamento di fatto riservato al giudice di merito, sindacabile in Cassazione solo nei ristretti limiti dell’omesso esame di un fatto decisivo. Ne discende un onere probatorio preciso a carico di chi lamenta la lesione del possesso: dimostrare che l’uso particolare del bene comune comprime, in modo apprezzabile, la fruibilità altrui.

Il caso

Mevia agiva in via possessoria lamentando che l’inferriata installata da Caio, altro condomino, a protezione della porta d’ingresso del proprio appartamento, invadesse, in fase di apertura, una parte del pianerottolo comune del vano scale, per una superficie di circa un metro quadrato su una superficie complessiva di circa due metri quadrati. Chiedeva quindi la rimozione del manufatto e il ripristino dello stato originario del vano scale.

Caio si costituiva sostenendo che l’inferriata fosse installata internamente al perimetro della propria porta d’ingresso, restasse quindi entro la sua proprietà esclusiva quando chiusa, e occupasse il pianerottolo comune solo momentaneamente, in fase di movimentazione, senza pregiudicare il passaggio degli altri condomini.

Il Tribunale, dopo l’assunzione di prova testimoniale, rigettava l’azione possessoria, escludendo che la presenza del manufatto impedisse o limitasse il passaggio degli altri condomini. Mevia proponeva quindi appello, lamentando in particolare l’ammissibilità di ulteriori mezzi istruttori, la capacità a testimoniare di alcuni testi, oltre a un profilo di sicurezza legato alla presenza del cancello sul percorso di fuga in caso di emergenza. La Corte d’appello confermava la decisione di primo grado, rilevando che la documentazione fotografica e le prove testimoniali dimostravano come l’inferriata, sia chiusa sia aperta, non ostacolasse in modo apprezzabile il passaggio degli altri condomini, e ritenendo l’opera un legittimo utilizzo del bene comune ai sensi dell’art. 1102 c.c.

I motivi del ricorso per cassazione

Avverso la sentenza d’appello, Mevia proponeva ricorso per cassazione affidato a tre motivi:

• vizio di motivazione ed errata applicazione degli artt. 1102 e 1122 c.c., in relazione agli artt. 840,1168 e 1170 c.c., per non aver la Corte di merito valutato l’incidenza dell’opera sulla sicurezza dell’edificio, la mancata comunicazione preventiva all’amministratore e il rischio, in ipotesi di incendio o altra emergenza, che il manufatto creasse un ostacolo al transito lungo l’unica via di fuga
• omesso esame di un fatto decisivo, per non avere la Corte territoriale considerato le richieste di rimozione del manufatto rimaste ineseguite, nonostante la sollecitazione dell’assemblea condominiale tramite l’amministratore
• violazione e falsa applicazione dell’art. 1140 c.c., in relazione agli artt. 1158,1061,1168 e 1170 c.c., per aver la Corte escluso la lesione del possesso pur in presenza, secondo la ricorrente, di una servitù atipica di fatto, suscettibile di consolidarsi per usucapione a danno di tutti i condomini

La decisione della Cassazione

La Corte ha respinto integralmente il ricorso.

Quanto al primo motivo, ha ritenuto che il giudice di merito avesse correttamente accertato, sulla base della documentazione fotografica e delle prove testimoniali, che l’inferriata, quando chiusa, restava entro la proprietà privata, quando aperta restava appoggiata al muro senza ostacolare il passaggio, e anche in posizione semiaperta lasciava comunque uno spazio sufficiente al transito. Richiamando un proprio precedente, la Cassazione ha ribadito che spetta al giudice di merito verificare, quale accertamento di fatto, se l’opera realizzata su proprietà individuale pregiudichi in modo apprezzabile la fruibilità del bene comune da parte degli altri condomini, tenuto conto della destinazione funzionale del bene stesso.

Il secondo motivo è stato dichiarato inammissibile per effetto della cosiddetta “doppia conforme”: tribunale e corte d’appello avevano deciso le medesime questioni di fatto sulla base delle stesse ragioni e seguendo lo stesso percorso argomentativo, situazione che, ai sensi dell’art. 360, quarto comma, c.p.c., preclude la deduzione del vizio di omesso esame di un fatto decisivo.

Anche il terzo motivo è stato ritenuto infondato: nessuna lesione dell’uso comune del pianerottolo poteva ravvisarsi, dal momento che l’inferriata, anche in posizione semiaperta, poteva essere facilmente accostata al muro e occupava comunque solo una porzione minima dello spazio comune, senza pregiudicare il comodo e sicuro passaggio.

La Cassazione ha quindi ribadito il principio secondo cui i limiti posti dall’art. 1102 c.c. all’uso della cosa comune non impediscono al singolo condomino di installare un cancello su un ballatoio o pianerottolo comune, anche per fini esclusivamente propri, purché sia garantita agli altri partecipanti l’ordinaria accessibilità e il godimento comune della cosa; la prova di tale compatibilità grava su chi intende usare il bene in modo particolare.

Allegato:

Cassazione civile ordinanza 16944 2026

Lunedi 27 Luglio 2026

Da quando è stata approvata la riforma del condominio, nessuno può più vietare di tenere un cane in casa.È una delle affermazioni che sento ripetere più spesso. Una di quelle convinzioni che, a forza di essere ripetute, finiscono per trasformarsi in verità assolute. Elementare, Watson!

Peccato che il diritto, come spesso accade, sia meno semplice degli slogan. Lo scrivo da tempo: sul tema della convivenza tra animali domestici e condominio non è ancora stato detto tutto. E la recente sentenza del Tribunale di Cosenza n. 960/2026 torna a dimostrarlo. L’obiezione è sempre la stessa: “L’art. 1138 del Codice civile dice che il regolamento condominiale non può vietare di possedere o detenere animali domestici.” Verissimo.

Ma è proprio quel “regolamento condominiale” che merita qualche riflessione in più La giurisprudenza continua infatti a distinguere tra regolamenti che contengono semplici norme di gestione e regolamenti che, invece, incidono sui diritti dei singoli condomini attraverso clausole di natura contrattuale. Consentitemi, però, una precisazione.Non è del tutto corretto parlare di “regolamento assembleare” e “regolamento contrattuale” come se si trattasse di due categorie autonome. La natura giuridica non dipende da chi ha approvato il regolamento, ma dal contenuto delle singole clausole. Quando una clausola limita un diritto individuale del condomino, quella clausola assume natura contrattuale e, se validamente accettata, continua a produrre effetti.

Ed è proprio questo il principio che il Tribunale di Cosenza non inventa, ma ribadisce. La riforma del 2012 non ha spazzato via i divieti contenuti nelle clausole contrattuali.

Il caso esaminato dal Tribunale è emblematico.Un condomino, nonostante il regolamento vietasse la detenzione di animali, viveva nell’appartamento con dodici cani. Il condominio gli aveva contestato la reiterata violazione del regolamento, irrogando una sanzione di 800 euro. Ma la vicenda non riguardava semplicemente la presenza degli animali.I vicini lamentavano il continuo abbaiare, a qualsiasi ora del giorno e della notte, i problemi igienico-sanitari e persino il rifiuto del proprietario di consentire l’accesso all’appartamento per verificare le condizioni degli animali.

Il Tribunale ha confermato integralmente la sanzione e ha disposto anche la riduzione del numero dei cani detenuti, consentendo la permanenza di un solo animale. Attenzione, però.Questa sentenza non dice che nei condomini sia vietato vivere con un cane. E non dice nemmeno che la riforma del 2012 sia stata svuotata di significato. Dice qualcosa di diverso, e forse di più interessante.Ci ricorda che il diritto non ama le scorciatoie e che dietro ogni principio generale esistono regole, eccezioni e, soprattutto, clausole che vanno lette prima di trarre conclusioni. Per questo motivo, ogni volta che qualcuno mi dice: “Il regolamento non può vietare il mio cane perché lo dice il Codice civile”, la risposta è sempre la stessa: Dipende. Dipende da quel regolamento.Dipende da quella clausola. Dipende dalla sua natura giuridica. E, qualche volta, dipende anche da quanti cani ci sono in quell’appartamento. Perché il diritto, a differenza degli slogan, vive di sfumature. E le sentenze, ogni tanto, ce lo ricordano.

Giovedi 23 Luglio 2026

La pronuncia rafforza un indirizzo già consolidato in tema di eliminazione delle barriere architettoniche, ribadendo che il regolamento condominiale, anche quando di natura contrattuale e quindi derivante da un accordo tra i condomini, non può costituire un ostacolo insormontabile a queste opere.

La decisione conferma che eventuali clausole regolamentari restrittive, o la richiesta di maggioranze qualificate non previste dalla legge, non sono di per sé sufficienti a paralizzare l’iniziativa, salvo che l’opera comprometta la stabilità o la sicurezza del fabbricato o renda la cosa comune concretamente inutilizzabile.

Il caso

Tizio e Caio convenivano in giudizio il Condominio Alfa, chiedendo di accertare l’invalidità di una delibera assembleare con cui era stata approvata l’installazione di un ascensore esterno all’edificio, finalizzata all’eliminazione delle barriere architettoniche. A sostegno della domanda deducevano:

• la mancata informazione dell’assemblea
• la violazione delle norme del codice civile in materia di uso e innovazioni delle parti comuni
• la violazione del regolamento condominiale

Il Tribunale, all’esito di consulenza tecnica, rigettava le domande, ritenendo legittima la delibera sotto ogni profilo contestato. In sede di gravame, la Corte d’appello confermava integralmente la decisione, ritenendo l’installazione dell’ascensore riconducibile ai diritti dei singoli condomini e osservando che le opere non alteravano in modo significativo la destinazione d’uso delle parti comuni, dovendo il relativo pregiudizio bilanciarsi con il principio di solidarietà condominiale. La Corte territoriale riteneva altresì superate, alla luce della normativa sopravvenuta, le censure relative all’illegittimità delle innovazioni e alla violazione del regolamento condominiale.

Motivi del ricorso

Tizio e Caio proponevano ricorso per cassazione sulla base di tre motivi:

• violazione delle norme codicistiche sull’uso delle parti comuni e delle innovazioni, per aver la sentenza impugnata qualificato come mero affievolimento, anziché come radicale trasformazione, la modifica della funzione dei poggioli condominiali
• violazione di norme di diritto, anche di rango costituzionale, per non aver la Corte territoriale tenuto conto della sopravvenienza normativa ai fini della statuizione sulle spese di lite
• violazione delle norme in materia di interpretazione contrattuale e di quorum deliberativi, per non aver la Corte ritenuto necessarie maggioranze qualificate né applicato i criteri ermeneutici propri dei regolamenti condominiali di natura contrattuale

La decisione della Cassazione

La Corte ha ritenuto il primo motivo inammissibile, rilevando che la censura, pur formalmente riferita alla violazione di norme di diritto, mirava in realtà a un diverso apprezzamento delle risultanze della consulenza tecnica, precluso in sede di legittimità e comunque incontrante il limite della doppia conforme tra le decisioni di merito.

Il secondo e il terzo motivo, esaminati congiuntamente, sono stati ritenuti infondati. La Corte ha innanzitutto richiamato il principio, già affermato in precedenza, secondo cui la disciplina di favore per l’eliminazione delle barriere architettoniche persegue una finalità di carattere pubblicistico e di solidarietà sociale, con la conseguenza che un regolamento condominiale, anche di natura contrattuale, che subordini l’esecuzione dell’opera ad autorizzazioni o a maggioranze ulteriori rispetto a quelle di legge deve ritenersi recessivo rispetto al compimento di interventi indispensabili per l’effettiva accessibilità e abitabilità dell’immobile. A ciò si aggiunge che, per effetto della modifica normativa intervenuta con il d.l. n. 76 del 2020 – applicabile, secondo la Corte, anche in pendenza del giudizio di cassazione – le opere dirette all’eliminazione delle barriere architettoniche non possono in alcun caso essere considerate di carattere voluttuario, restando fermo solo il divieto di innovazioni pregiudizievoli per la stabilità o la sicurezza del fabbricato. La Corte ha inoltre verificato che, nel caso concreto, le maggioranze assembleari effettivamente raggiunte rispettavano comunque quelle previste dalla legge.

Il principio di diritto affermato è il seguente: le opere dirette all’eliminazione delle barriere architettoniche sono legittime, e non possono essere impedite né fatte oggetto di riduzione in pristino, anche quando confliggano con il regolamento condominiale, pure di natura contrattuale, che ne subordini l’esecuzione ad autorizzazioni o a maggioranze non previste dalla legge; resta fermo unicamente il divieto di innovazioni che rechino pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato.

Sul piano pratico, la decisione conferma che i condomini interessati a interventi per l’eliminazione delle barriere architettoniche non incontrano, nella generalità dei casi, un limite invalicabile nelle previsioni del regolamento condominiale, quand’anche di natura contrattuale, potendo tali clausole cedere di fronte all’interesse all’accessibilità dell’edificio, salvi i soli profili di sicurezza strutturale.

Mercoledi 22 Luglio 2026

La sentenza aggiunge un tassello ulteriore alla giurisprudenza consolidata sulla determinazione del valore della causa nelle impugnazioni di delibere condominiali. La Corte chiarisce che il criterio dell’indeterminabilità, già affermato per i vizi formali, non viene meno neppure quando la delibera contestata abbia un contenuto economicamente valutabile, come la nomina o la revoca dell’amministratore.

Il principio incide direttamente sul calcolo del contributo unificato e sulla liquidazione delle spese di lite, con evidenti ricadute pratiche per chi propone o si difende in giudizi di questo tipo.

Il caso

Tizio impugnava una delibera con cui l’assemblea del Condominio Alfa aveva revocato una propria precedente delibera relativa alla nomina dell’amministratore, chiedendone l’annullamento.

Il Tribunale accoglieva la domanda, ritenendo che la delibera fosse stata adottata senza la maggioranza qualificata richiesta dall’art. 1136, comma 4, c.c., e condannava il Condominio Alfa alla rifusione delle spese processuali.

Tizio impugnava tuttavia la decisione, lamentando errori nella liquidazione delle spese; il Condominio Alfa, costituitosi, proponeva appello incidentale. La Corte d’appello di Catania:

• ha rigettato l’appello incidentale del Condominio;
• ha accolto solo in minima parte l’appello principale di Tizio, riconoscendo un piccolo importo per spese vive non conteggiate;
• ha ritenuto legittima la liquidazione dei compensi effettuata in primo grado sulla base del minimo tariffario;
• ha considerato corretto il criterio seguito dal Tribunale, ritenendo che il valore della causa non fosse indeterminato, bensì parametrato al compenso annuo dell’amministratore, e che su tale valore dovesse calcolarsi anche il contributo unificato.

I motivi del ricorso in Cassazione

Contro la decisione della Corte d’appello Tizio ha proposto ricorso per cassazione articolato su più motivi. Con il primo, ritenuto assorbente, ha censurato l’erronea applicazione delle norme sulla determinazione del valore della causa, sostenendo che la Corte territoriale avrebbe dovuto riconoscere il valore della controversia come indeterminabile, anziché ancorarlo al compenso annuo spettante all’amministratore.

La decisione della Cassazione e il principio di diritto

La Corte ha ritenuto fondato il primo motivo, assorbiti tutti gli altri. Richiamando un proprio precedente, ha ribadito che è indeterminabile il valore della domanda avente per oggetto la nullità di una delibera assembleare condominiale per violazione di legge, perché il petitum non è posto in relazione al valore di una specifica domanda economicamente determinabile.

Sviluppando tale principio, la Cassazione ha precisato che:

• la domanda di impugnazione di una delibera assembleare, anche ai fini della stima del valore della causa, non può ridursi all’accertamento della sola posizione individuale dell’attore, ma investe la validità dell’intera deliberazione;
• quando il vizio dedotto ha carattere meramente formale e la delibera non incide direttamente sul patrimonio dell’attore, la controversia rientra nella competenza residuale del tribunale, non avendo ad oggetto un interesse quantificabile in una somma di denaro;
• in tali casi il valore della causa va determinato guardando all’oggetto diretto e complessivo della delibera impugnata, senza poter fare riferimento all’importo della spesa che ne deriverebbe, come il compenso annuo dell’amministratore la cui nomina o revoca sia oggetto della delibera stessa.

Applicando questi criteri al caso concreto, la Cassazione ha concluso che, essendo stata proposta l’impugnazione per un vizio formale legato alla mancanza della maggioranza qualificata, la causa doveva ritenersi di valore indeterminabile. Ha pertanto cassato la sentenza impugnata e rinviato il giudizio alla Corte d’appello di Catania, in diversa composizione, affinché riesamini il merito applicando tale criterio.

Giovedi 16 Luglio 2026

Premessa

La decisione offre un chiarimento utile sul rapporto tra la modifica delle modalità di utilizzo di una parte comune e l’innovazione vietata dall’art. 1120 c.c. La Cassazione conferma che non ogni opera nuova costituisce un’innovazione: occorre una trasformazione sostanziale della consistenza materiale o della destinazione del bene. La pronuncia precisa inoltre che il pregiudizio alla proprietà esclusiva e la lesione del decoro architettonico sono vizi distinti, che devono essere specificamente dedotti nell’impugnazione della delibera.

Il caso

Alfa s.r.l., proprietaria di un locale commerciale situato in un edificio condominiale, impugnava due delibere con le quali l’assemblea aveva approvato la recinzione del complesso e, in attesa dell’opera definitiva, l’installazione di un cancello a chiusura del lato di accesso al portico comune.

Secondo la società, la recinzione avrebbe limitato l’accesso e la visibilità dell’attività commerciale, incidendo sul godimento dell’unità immobiliare di proprietà esclusiva. L’opera avrebbe quindi integrato un’innovazione vietata ai sensi dell’art. 1120 c.c.

Le decisioni dei giudici di merito

• Il Tribunale accoglieva l’impugnazione, ritenendo illegittime le delibere condominiali.
• La Corte d’appello riformava la decisione e rigettava le domande della società. La recinzione non modificava in modo sostanziale né la struttura né la destinazione del portico e rispondeva all’esigenza di impedire l’accesso agli estranei nelle ore notturne e nei giorni festivi. L’attività commerciale conservava più accessi aperti durante l’orario di esercizio e la riduzione della visibilità riguardava una sola vetrina.

I motivi del ricorso in Cassazione

Alfa s.r.l. proponeva ricorso articolato in tre censure:

• contestava la dichiarazione di extrapetizione del Tribunale, sostenendo che la lesione del decoro architettonico fosse comunque compresa nella domanda di nullità o annullamento della delibera e potesse essere rilevata d’ufficio;
• affermava che la chiusura del portico al pubblico ne avesse mutato la destinazione e costituisse un’innovazione vietata, aggiungendo che la necessità di un’autorizzazione amministrativa confermava la natura innovativa dell’intervento;
• lamentava il mancato accertamento dell’effettiva esistenza delle esigenze di sicurezza e decoro indicate dal Condominio Delta a giustificazione della recinzione.

La nozione di innovazione della cosa comune

La Cassazione ha ricordato che la delibera originaria era anteriore alla riforma del condominio introdotta dalla legge n. 220 del 2012. La controversia doveva quindi essere esaminata secondo la disciplina precedente, nell’ambito dell’art. 1120 c.c., senza applicare l’art. 1117-ter c.c.

Non tutte le modificazioni delle parti comuni costituiscono innovazioni. La relativa disciplina opera quando l’intervento determina una sostanziale alterazione dell’entità materiale del bene oppure un mutamento della sua destinazione originaria, così da attribuirgli una consistenza diversa o da destinarlo a finalità differenti.

Una semplice variazione delle modalità di sistemazione o di utilizzo della cosa comune resta invece fuori dalla nozione di innovazione quando non altera la funzione del bene e non impedisce ai condomini di continuare a servirsene secondo l’uso precedente.

Nel caso di specie, gli accessi al portico rimanevano aperti durante il giorno e venivano chiusi soltanto nelle ore notturne e nei giorni festivi, quando il locale commerciale non era in attività. La recinzione non modificava pertanto la destinazione del portico, che continuava a essere accessibile al pubblico negli orari rilevanti per l’esercizio, né comprometteva l’uso che la società ne aveva fatto prima dell’intervento.

La Corte ha quindi escluso sia un’alterazione sostanziale della parte comune sia una concreta lesione del diritto della società di fruirne. In assenza di tali effetti, non opera il divieto previsto dall’ultimo comma dell’art. 1120 c.c.

Non assume rilievo decisivo neppure la circostanza che l’opera richieda un’autorizzazione amministrativa. Il provvedimento della pubblica amministrazione riguarda il rapporto tra autorità ed esecutore dell’intervento, ma non determina la qualificazione civilistica dell’opera e non può comprimere i diritti degli altri condomini.

La distinzione tra proprietà esclusiva e decoro architettonico

La Cassazione ha confermato anche la natura extrapetita della decisione di primo grado. La società aveva contestato l’incidenza della recinzione sul godimento del proprio locale, ma non aveva dedotto una lesione del decoro architettonico dell’edificio.

Le due questioni non sono sovrapponibili. La prima riguarda i diritti dominicali del singolo condomino sulla proprietà esclusiva; la seconda concerne il pregiudizio arrecato all’intero fabbricato e, dunque, alla cosa comune. Poiché si fondano su fatti, presupposti giuridici e finalità differenti, il giudice non può dichiarare invalida una delibera per un vizio diverso da quello specificamente prospettato dalla parte.

Onere della prova e poteri del giudice d’appello

Quanto al terzo motivo, la Corte ha precisato che il giudizio d’appello consiste nella revisione critica della decisione impugnata. Il giudice di secondo grado può rivalutare autonomamente le prove già acquisite senza essere tenuto a svolgere una nuova istruttoria, salvo che la ritenga necessaria.

Nell’impugnazione di una delibera condominiale spetta inoltre all’attore dimostrare la violazione di legge denunciata. Il condominio non era quindi tenuto a provare la concreta esistenza delle esigenze di sicurezza e decoro, poiché la legittimità della modifica dipendeva dal rispetto dei limiti dell’art. 1120 c.c., non dalla necessità delle ragioni indicate nella delibera.

Il principio applicabile

La recinzione o la chiusura temporanea di un portico condominiale non costituisce innovazione vietata quando non ne altera in modo sostanziale la consistenza materiale o la destinazione originaria e non impedisce al singolo condomino di continuare a utilizzare la parte comune secondo le modalità precedenti. La limitazione dell’accesso nelle sole ore in cui l’attività commerciale è chiusa può integrare una semplice modifica delle modalità di godimento della cosa comune.

La domanda di invalidità di una delibera deve inoltre indicare il vizio concretamente dedotto: la lesione della proprietà esclusiva non consente al giudice di pronunciare l’annullamento per un distinto pregiudizio al decoro architettonico che non sia stato allegato.

Allegato:

Cassazione civile ordinanza 22857 2026

Lunedi 13 Luglio 2026

La decisione si segnala perché chiarisce i limiti del potere dell’amministratore di condominio di agire in giudizio senza il conforto di una delibera assembleare. La Corte conferma che, per gli atti conservativi relativi alle parti comuni, l’amministratore non necessita di autorizzazione preventiva, ma precisa che questo potere recede di fronte a una volontà contraria validamente espressa dall’assemblea, la quale può in ogni momento privarlo dell’incarico o impedire l’azione. Ne discende un onere di verifica, per chi amministra, dell’esistenza di delibere ostative prima di intraprendere o proseguire una lite.

Il caso

Il Tribunale di Catania aveva accolto la domanda proposta dal Condominio Alfa, dichiarandolo proprietario della terrazza di copertura dell’edificio e accertando che il manufatto realizzato da Tizia, condomina, insisteva su superficie comune in violazione del regolamento condominiale, che vietava qualsiasi sopraelevazione. Il Tribunale aveva quindi condannato Tizia alla demolizione del manufatto e alla riduzione in pristino.

In appello, la Corte d’Appello di Catania aveva parzialmente riformato la decisione:

• dichiarava il difetto di legittimazione attiva dell’amministratore in relazione alla domanda di accertamento della proprietà della terrazza, trattandosi di azione reale non riconducibile agli atti conservativi
• confermava invece la condanna alla demolizione del manufatto, ritenendo che tale diversa domanda rientrasse tra gli atti conservativi che l’amministratore può proporre autonomamente

I motivi del ricorso

Tizia ha proposto ricorso per cassazione sulla base di sette motivi. I profili di maggiore interesse riguardano:

• la contestazione della legittimazione dell’amministratore ad agire, senza autorizzazione assembleare, anche per l’azione di rimozione del manufatto, trattandosi a suo dire di questione attinente al contenuto di un diritto reale (una servitù altius non tollendi) e non di mero atto conservativo
• la denuncia dell’omessa pronuncia della Corte d’Appello sull’eccezione secondo cui l’azione sarebbe stata comunque promossa in contrasto con una delibera assembleare del 17 ottobre 2011, con cui i condomini avrebbero deciso di non agire in giudizio
• in via subordinata, la contestazione della qualificazione del manufatto come “sopraelevazione”, sostenendo la sua natura di struttura precaria ai sensi della normativa regionale richiamata

Il Condominio Alfa ha resistito con controricorso, proponendo altresì ricorso incidentale condizionato sulla questione della legittimazione dell’amministratore.

La decisione e il principio di diritto

La Cassazione ha respinto il primo motivo, confermando l’orientamento consolidato secondo cui l’azione volta a far cessare una sopraelevazione abusiva, realizzata in violazione del regolamento condominiale su una parte comune, costituisce atto conservativo ai sensi dell’art. 1130, n. 4, c.c., e può quindi essere proposta dall’amministratore senza necessità di autorizzazione assembleare.

Ha invece accolto il secondo e il terzo motivo, ritenendo fondata la censura relativa all’omessa pronuncia sull’esistenza della delibera del 2011 con cui l’assemblea avrebbe deciso di non agire. Su questo punto la Corte ha affermato un principio destinato ad avere rilievo generale:

• l’assemblea, in quanto titolare di una competenza generalizzata, può in ogni momento sostituirsi all’amministratore e privarlo dei suoi poteri, in base al criterio della revocabilità dell’incarico
• così come l’assemblea può transigere una lite già in corso, allo stesso modo può impedirne il sorgere o decidere di rinunciarvi, quando si tratti di diritti disponibili dal condominio
• l’amministratore non ha un autonomo interesse a proporre o proseguire un giudizio relativo alle parti comuni contro la volontà, validamente espressa, dell’assemblea

La Corte ha però precisato che questo vincolo riguarda l’amministratore, non i singoli condomini: quando siano in gioco diritti reali sulle parti comuni, ciascun condomino conserva infatti una legittimazione individuale autonoma, che gli consente di agire o intervenire in giudizio a tutela della propria quota anche in presenza di una delibera contraria della maggioranza. Per effetto dell’accoglimento dei due motivi, la causa è stata rinviata alla Corte d’Appello di Catania, in diversa composizione, che dovrà accertare se l’assemblea del 17 ottobre 2011 abbia effettivamente deliberato di non procedere in giudizio.

I restanti motivi, relativi alla qualificazione del manufatto come sopraelevazione vietata dal regolamento condominiale, sono stati respinti: la Corte ha ribadito che l’eventuale conformità dell’opera alla normativa urbanistica regionale non incide sulla validità del divieto contrattuale contenuto nel regolamento di condominio, che disciplina i rapporti tra privati su un piano diverso. Il ricorso incidentale del Condominio è stato dichiarato assorbito.

Allegato:

Cassazione civile sentenza 12742 2026